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  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房時，通常要代有關(guān)部門向購房者收取一些價外費用。所謂價外費用是指納稅人銷售貨物或提供應(yīng)稅勞務(wù)時向購買方收取的價款以外的各種費用、租金、補貼等。如煤氣（天然氣）集資費、暖氣集資費、有線電視初裝費、電話初裝費、辦理產(chǎn)權(quán)證費用（房屋交易手續(xù)費、產(chǎn)權(quán)登記費、他項權(quán)利登記費、權(quán)證工本費、契稅、商品房購銷合同印花稅、房屋所有權(quán)證印花稅、土地使用證印花稅、住房維修基金）等。這些費用通常由房地產(chǎn)公司先代收，然后再轉(zhuǎn)交給委托單位。對于代收費用的稅務(wù)處理主要體現(xiàn)在企業(yè)所得稅及土地增值稅的相關(guān)稅法規(guī)定中。1、企業(yè)所得稅根據(jù)國家稅務(wù)總局《關(guān)于印發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法的通知》（國稅發(fā)[2009]31號）第五條規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及其他經(jīng)濟利益。企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認為銷售收入；未納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項進行管理。第十六條規(guī)定，企業(yè)將已計入銷售收入的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金按規(guī)定移交給有關(guān)部門、單位的，應(yīng)于移交時扣除。可見，在企業(yè)所得稅上代收費用是否需要繳稅，關(guān)鍵看開發(fā)企業(yè)是否將代收費用納入房價內(nèi)以及是否將代收費用開具了發(fā)票。如果開發(fā)企業(yè)將代收費用開具了發(fā)票或納入了房價內(nèi)，那么就需要計收入，當向有關(guān)部門繳納時可以作為成本費用扣除，反之則不必作為收入，同時也不必計入成本費用。所以代收費用在企業(yè)所得稅上即使計入收入，也僅相當于“平進平出”“全收全付”，不會影響所得稅款本身，最多只是影響以收入為基數(shù)的業(yè)務(wù)招待費、廣告宣傳費的扣除限額而已。2、土地增值稅根根財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字[1995]48號）第六條規(guī)定，對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅；如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。對于代收費用作為轉(zhuǎn)讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數(shù)；對于代收費用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計稅的，在計算增值額時不允許扣除代收費用。國家稅務(wù)總局《關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準則的通知》（國稅發(fā)[2007]132號）第二十五條規(guī)定，對納稅人按縣級以上人民政府的規(guī)定在售房時代收的各項費用，應(yīng)區(qū)分不同情形分別處理：（一）代收費用計入房價向購買方一并收取的，應(yīng)將代收費用作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅。實際支付的代收費用，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計扣除的基數(shù)。（二）代收費用在房價之外單獨收取且未計入房地產(chǎn)價格的，不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，在計算增值額時不允許扣除代收費用。國家稅務(wù)總局《關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算管理規(guī)程的通知》（國稅發(fā)[2009]91號）第二十八條規(guī)定，代收費用的審核，對于縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，審核其代收費用是否計入房價并向購買方一并收取；當代收費用計入房價時，審核有無將代收費用計入加計扣除以及房地產(chǎn)開發(fā)費用計算基數(shù)的情形。綜上，代收費用在土地增值稅上政策是一貫的，從財稅字[1995]48號文件規(guī)定起，到國稅發(fā)[2007]132號文件，再到國稅發(fā)[2009]91號文件，政策并沒有什么新變化，只是又一次強調(diào)了代收費用的處理規(guī)定而已。至于計征與否就是看代收費用是否計入房價內(nèi)，并且此代收費用必須是縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收的。所以代收費用在土地增值稅上的規(guī)定是確定且明確的。 原問題：《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收費用如何進行稅務(wù)處理》

  回復(fù)于 2023-02-02 23:31:28